店址选择在餐饮加盟店经营中占有特殊的地位。餐厅规模大小、所处地点、占用方式和成本高低，直接影响着目标市场、促销策略、商品构成等。所以，对每个店址都应做全面准确的评估。 （一）判断你所加盟的餐饮体系类型 特许加盟商考虑选址标准的时候，首先要考虑自己的经营类别，然后根据经营类别选择出最合适的、最恰当的地址。餐饮业特许连锁经营中有两种体系类型，即独特的餐饮体系和竞争性的餐饮体系。特许加盟商选址时应考虑自己所加盟的体系属于哪一种。 1、独特的餐饮体系。独特的餐应体系通常有自己的鲜明特色。顾客从较远的社区被吸引到该特许经营区的原因是其独特性和只有较少数量的竞争者。只要顾客认为该餐饮店有不可替代的独特之处，那么即使稍有不便也会来此就餐。不论是在市区内还是在城郊，这种类型的特许连锁经营常常能经营得很好。此类餐厅的地点即使偏一些，顾客也会找到。 2、 竞争性餐饮体系。竞争性餐饮体系提供社区内其他特许企业和独立经营企业也提供的相同或相近似的产品或服务。便利成为决定该种类型的特许连锁经营选址的主要因素，例如冰淇淋店、快餐店的选址。这些店常常位于社区内，集中于已经形成的特许连锁地带、购物中心、闹市区或靠近办公区等交通繁忙和消费集中度高的地区。同时，因为竞争性餐饮体系通常是价格竞争和便利导向型的，所以要求商店附近要有较高的车流和人流。 �。ǘ┝私獠吞乩砦恢玫募钢掷嘈� 从地理位置出发，加盟餐厅店址可分为商业中心型、准商业中心型、郊外性和居民小区型四类。 1、商业中心型：位于全市性的繁华商业区，这里各类商业、娱乐、服务设施林立，人流、车流密度最大，相应地店址的辐射力强，商圈范围也比较广泛。 2、准商业中心型：位于地区性商业中心，有重要的交通干线相连接，顾客的流量较全市性商业中心少，尤其是流动顾客数量很少。 3、郊外型：是随着城市人口的外迁而设立的店址，其顾客少但固定，经营成本最低。 4、居民小区型：位于大型居民集中居住区辐射范围内。 �。ㄈ┑鞑樯倘δ诘娜丝谔匦� 选址过程中人口的因素被认为是很值得考虑的因素，它是在目标经营市场内作选址决策的基本依据。要想成功地选择合适的餐饮地点，特许加盟商需要向特许人咨询，以了解哪些服务特征是可以衡量的。大多数人口统计学的研究显示，对受许人能控制的区域内的人口进行调研才是有意义的。当加盟商的主要顾客群都是徒步前往经营地点的时候，去研究5公里以外的顾客意义便不大。在这方面特许人通�；嵛用松烫峁┌镏�，让他们了解自己的经营影响区域大约是多大。同时，特许加盟商也需要知道哪类人忠诚于自己的品牌。明确老主顾的特征对估计市场潜力与顾客类型很有帮助。此外，还要有针对性地去了解附近人们的情况，并于各个社区的数据进行比较。 1、人口的基本特征。需要了解经营区域内有多少人口？短期及长期预计人口增长率是多少？他们是居民，还是在附近的写字楼里工作的人员？他们是男性还是女性，是年轻人、老年人还是中年人？他们是自己来，还是和配偶或小孩一起来？有小孩的年轻家庭多不多？他们有什么特别的历史文化和民俗习惯？他们有什么兴趣爱好？不同的人群有他们习惯的行为方式和传统，有固有的消费习惯和饮食习惯，因此对基本的人口特征的了解很有必要。 最简单的方式便是直接与类似的餐饮店主联系，询问顾客结构及其购物习惯。可以顺便参观一下他们的营业场所，观察其设备是否陈旧，是否需要维修或升级。如果是，说明此地的营业前景不够乐观。此外，特许加盟上�？梢杂氲钡厣袒岷屯臣撇棵帕私庖曰竦糜行畔ⅰ� 2、购买力。即使该地区有足够的人口数量，但如果他们缺乏足够的购买力和消费能力，而不能光顾你的餐厅也是没有意义的。所以，要了解他们是否有足够的购买力来维持你的经营？在服务区内中等以上收入家庭大约有多少？他们位于社会经济天平中的哪个位置？他们的生活质量如何？他们通常如何投资？周围是否会有新的住宅区或其他经济增长点？这些问题都对你的餐厅经营成功与否至关重要。比较简单的方法就是看看周围楼房的档次，观察一下居民们的户外活动方式。 �。ㄋ模┑鞑榻煌ū憷潭� 特许加盟商在选择餐厅位置时，要获得本地区车辆流动的数据以及行人的分析资料，测算经营地点的车流量以及流量如何，以保证餐厅建成后有充足的客源。关于目标地点的街道交通状况信息，可以从公路系统和当地政府机关获得，也可以选取一天中有意义的样本数据作为参考，自己测算。调查交通状况一般选择在中午、周末的晚上和休息日。 良好的交通状况往往意味着较好的客源。当然，较好的客源并不都取决于交通的频繁程度，因为有的地区尽管交通频繁，但是旅店都没有购买的机会或欲望。如果车辆只以每小时60公里的车速驶过特许加盟商的业点而不作任何停留的话，那考虑它是没有意义的。因此，关于交通状况需要进一步的考虑，例如顾客在特许加盟商的业点是否能方便地�？砍盗�？业点附近是否有"单行线"等不便行使的路标？目标顾客群是否能在交通高峰期顺利地到达加盟商的经营业点？附近道路是否正在施工？ 通常具有较好视野的社区将比其他社区要好，地址靠近居民生活的街道比上班地点要好。对于特许餐厅而言，经营地点是否接近经济中心十分重要，如商场、写字楼群、工厂、政府工作中心、学�；蛘咭皆旱�，这些经济中心都具有较高的顾客集中度。另外，也可考虑一下经营地点是否接近定期举办活动的中心地点。如果你经营快餐店并不希望它地处经济中心，那么是选择临近超级购物中心还是家具市场呢？人么可能数次去超级购物中心购买日产品，但可能几十年才更新一次家具。这个简单的道理告诉我们，邻近超级购物中心地点更为合适。经济中心往往即使是在距离餐厅几公里以外的地方，也能对餐厅的经营产生影响。 对快餐店来讲，便利可谓是选址的首要因素。那么，怎样来判断一个地点是否比另一个更便利一些、某地点是否需要、是否方便呢？其实并没有绝对的准则来决定一个位置优于或劣于另一个位置，但是通过分析你的餐饮店的性质、所提供给大众的服务类型来考察潜在顾客为前往你的餐饮店所愿花费的乘车时间却是一个被普遍接受的做法。乘车时间分析有助于显示一个位置比另一个位置更便利。便利是顾客的购买力和闲暇时间的函数，更具体地说，顾客要到达一个给定地点用餐所耗费的努力，取决于顾客对该店的熟悉程度、自己有多少钱可以花，以及顾客到其他类似的地方要花多长时间等。然而，闲暇时间对顾客越来越重要，他们为用餐而只光顾一个店面所愿做的努力就越少。因而，交通状况、可否停车、可否方便进出、营业时间、餐饮店的品牌都会影响到一个特定地区的相对便利性。对快餐店来说，也许5分钟的车程是合适的。相比之下，对于那些以独特的气氛、特色或特殊环境见长的餐厅来说，即使位置稍微偏僻些，问题也不大，因为顾客总会找到他们的。他们的经营区一般可延伸为15~30分钟的车程。 �。ㄎ澹┑鞑榫赫纯� 特许加盟商经营地点周围的竞争状况如何？经营理念是否具有竞争力？是否愿意与其他业主进行联合促销活动？这是餐厅选址时通�；峥悸堑木赫蛩亍６杂诰赫钠拦揽梢苑殖闪礁霾煌牟糠掷纯悸�，即直接竞争和非直接竞争。提供同类型的食品服务的餐厅可能会导致直接的竞争，这会被认为是消极的因素；非直接的竞争来自提供不同菜品和不同服务的餐厅。在所选地点，缺少任何一种形式的竞争都是值得考虑的。这可能意味着他是一个潜在的绝好的地点，或者是一个很糟糕的地点。特许加盟商要了解竞争者处在什么位置，还要清楚自己的产品或服务是否有生存空间。某些加盟商希望尽量减少竞争者的数量，但也有一些对此并不在乎，例如快餐店通�？谝黄�，这样更有助于吸引顾客。 从竞争的角度出发，店址又可分为竞争型和孤立型两类。竞争型店址是指同一商圈内由竞争对手存在。竞争对手有两类：一是同类连锁店中的对手，来自这类对手的竞争压力可谓最大；二是与本店有经营交叉的店，如肯德基与麦当劳在鸡类产品上的交叉。孤立型店址正好和竞争型店址相对，商圈内没有上述两类竞争对手存在。两类店址各有利弊，如租金低的地段客流少，而客流多的地段房产价格又极其昂贵；竞争对手少的地段往往缺乏商业吸引力，而商业吸引力大的地段又总是拥挤着众多的竞争者。因此，选择店址离不开对店址的综合评估。 对预选业点的竞争状况进行评估时，首先应该按照竞争力的级别或类型把所有的竞争者标在图上。例如，快餐业的竞争可能包括炸鸡店、冰淇淋店、传统的饭店、小吃店、比萨店、烤土豆店和咖啡馆。因此，当要对以汉堡包为主营的饭馆进行定位研究时，把所有这些类型快餐店都看作竞争对手是很重要的。但是很显然，最直接强劲的竞争来自于类似的店。所以，在同一个经营区内，给冰淇淋店、烤土豆店、咖啡馆甚至比萨店的权重会较少，而给其他主营汉堡包的快餐网点的权重较大。 如果竞争者之间有很大差异，那么就需要考虑其他因素，如竞争者网点的营业面积、每个竞争者的销售水平等，以反映与所考虑的网点位置相关的竞争强弱。同时，看每个竞争者与其所服务市场的关系如何也很重要。在调查竞争状况时，如果给与目标经营市场所有竞争者以同样的权重，就可能会歪曲市场分析。对于定位和竞争的问题，我们还须提示三点： 第一，如果顾客对公司标志、商标和产品的选择范围的态度差别很大，竞争者的营业面积会是一个重要的因素；如果消费群对一定类型的餐饮店的希望和要求差不多时，面积就不那么重要了。例如，当某个受许的快餐店与其他的快餐店竞争时，人们衡量竞争环境强度的依据仅仅是在经营区的一定地段竞争是否存在。 第二，把竞争的店面或网点定位于一个区域内，如把家具商店、快餐网点沿一个商业区或在一个商场内串起来，可能会增加竞争者的销售，因为这样使消费群有更多选择，增加了吸引力。但是，如果该地区有过多的同类餐饮店的存在，就会稀释市场，就会使"一块蛋糕"被越分越多、越分越小。 第三，应考虑竞争者的具体位置，选择那个可以带来竞争优势的地点。例如，特许加盟商的店铺临近十字路口，如果其对手的店铺正处于路口，那么对于特许加盟商就很不利了。如果店面的位置非常便利，离具体的居民区或其他人口密集区更近，就能吸引到更多的顾客，那么加盟商就比竞争对手更为有利。原因很简单，这个地区内的顾客离该加盟商经营地点更近，以便利作为一个重要因素使特许加盟商比对手更有优势。 （六）调查视觉效果 如果某地点能使加盟商大致满意，那么，他下一步还需要了解一下周围的情况如何：停车场是否铺设平坦？窗外景色是否美丽？夜晚照明状况如何？是否安全？周围是否有污染源？地点周围有哪些主要业主？他们是否有利于提高加盟商的经营水平？他们的标志是否醒目？如果这里有很多待租的业点，那需要调查导致出现这种情况的原因。如果这个商业中心符合加盟商关于面积的要求，那么就需要进一步了解该地点是否能容易地按特许连锁经营的标准进行整修。 餐厅可见度，也就是餐厅位置的明显程度，往往会影响到餐厅的吸引力，在选址时也需要很好地考虑。最好是让顾客无论从哪个角度看，都可以获得对餐厅的感知。餐厅可见度是由各方位驾车或徒步走来进行评估的，这对于坐落在交通拥挤的高速公路旁的店是重要的。从事餐饮业的特许加盟商，更应当注意选择那些醒目的地点，以便潜在的消费者能很容易注意并到达。如果顾客驱车是经过加盟店门口时才能注意到该店面，那顾客群的建立将是一个缓慢的过程。特许加盟商要观察一下是否有树木挡住了自己业点的经营标志，同时可以试着驾车从不同的方向驶往自己的经营业点，能看到业点标识的时间越久则效果越好。此外，如果加盟商能更好地运用色彩、创意来计划自己的标识，就会更容易地吸引顾客的注意。 �。ㄆ撸┑鞑橄喙氐奈镆登榭� 1、能源供应。能源主要是指水、电、天然气等经营必须具备的基本条件，基本的标准是"三通一平",即通路、通电、通气和土地平整。如果这一基本条件尚未达到，那么这一位置是不能选的。在这些因素中，水的质量对餐饮店尤为重要，因为水质的好坏直接影响到烹调的效果。 2、服务。市场治安情况如何？谁来保障市场良好的治安状况？防火保障如何？垃圾废物是否可以得到妥善处理？目标地点所需服务的措施、费用和质量都应该是被评估的，这些信息可从当地政府那里获得。 3、当地人力的可用性。这个因素中包括对地点人力的技术、年龄和个人可用性的考虑。 4、区域规划。区域规划往往会涉及建筑的拆迁和重建。如果未经分析，餐厅就盲目上马，在成本收回之前就遇到了拆迁，这家餐厅无疑会蒙受损失，或者失去了原有的地理优势。所以在确定餐厅位置之前，一定要向有关部门进行咨询。 �。ò耍┝私夥延们榭� 房地产利用方式大致有四种：一是租房，二是买房，三是买房地产，四是买地盖房。此外，还可能通过联营、合作搞房地产、兼并等方式进行。因此，是否要拥有产权这一问题就变得非常突出。拥有产权，一次性投入过大，但不会受租用期限和房地产涨价的限制，不用担心契约到期后不能续签从而造成的停业或迁址，而且还可享受房地产增值带来的利益。房地产价格对销售价格、投资回收期有直接的影响，而付款方式也会对实际价格产生影响，这些因素均应作具体的定量测算。拥有许多令人满意特征的商业网点，可能会因为费用过高而从选项中被去除，这也是选址时重要的评估内容。 1、租赁费用。特许加盟商在签订租赁协议之前，应当与产权所有人讨论租赁面积以及租赁价格问题。如果加盟商既不希望这里的面积太小使自己的经营显得很局促，也不希望有多余的空间不能充分利用，那么就要了解这里是否有合适的经营场所。根据所选择的地点和面积的不同，每平方米的价位是不一样的。通常情况下，所选择的面积越大，每平方米的相对价位越低。但特许加盟商一定要清楚，尽管每平方米的价位要低一些，但面积大时，维护和管理的费用均要高一些。因此，选择营业面积时还是要根据自己的需要而定。这里的成本一般包括以下几个部分： �。�1） 基本租金。它通常是指每平方米的租金价格，特许加盟商应用它多与周围其他承租者的价格作比较。 �。�2）公共场所维护费。成本有多种表现形式，公共场所维护费便是其中之一，它包括诸如清扫积雪、停车场维护、治安维护、公共区域设施建设和维护、照明等费用。这些费用通�；岚凑彰婊唇蟹痔� �。�3）费用分摊方式。当租用购物中心内的场地时，通常出租人用以下两种方式之一来分摊费用：一种是按可租用面积分摊，其分摊系数为加盟商所租用的面积与此购物中心可提供租用的总面积之比；另一种是按已租用面积分摊，其分摊系数为加盟商所租用的面积与此购物中心已租出的面积之比。使用按已租用面积分摊费用的方式是有利于出租人的，这种计算方式意味着那些已不再营业或未租出的摊位的费用要分摊到加盟商的头上。所以，应当注意选择按可租用面积分摊费用的方式。 �。�4）随着经济情况改变而变动的成本。某些购物中心会根据消费者价格指数或其他一些经济指标来增加其房租价格。由于这些指标是经常浮动而且不可预知的，特别是在通货膨胀时期，因此特许加盟商最好拒绝这种计算额外租金的方式。 （5）百分比租金。某些购物中心会在收取加盟商基本房租之外再按一定比例收取营业提成，具体比例多少取决于加盟商所提供的财务资料以及他们对加盟商经营潜力的预计。 �。�6）支付行业协会的费用。行业协会通常起到对外宣传的作用，他们收取的费用也是按营业面积分摊，按季支付，并依据经济指标的变动作出适当的费用调整。 最终的成本由诸多因素决定，可能他与起初的基本租金已相差甚远，因此特许加盟商关注的应是最终的总租金金额。 2、建设费用。筹建设施的费用估算要考虑以下两点：第一，必须预先测算土地、建筑、设备、家具和所需流动资本的费用；第二，处理设施放案的收入和花费 .这两点都是所有人和投资人所关心的。它通常要在试验预算业务表上准备好，因为它可以显示出能用多久收回自己的投资和赚取多大的利润。如果预算的成本和利润的估计并不使人充满信心，那么投资人即可修改这个基本计划方案，又可以全盘否定它。计划设施的土地费用可以从房地产经纪人或不动产估价中得出。地点开发的费用包括挖掘、搬运土石。道路和停车场所设置标志的费用要由建筑师进行估算。建筑师要准备估算建筑的费用还包括建筑设备和工具。这些预先的费用估算可以通过不同的途径进行。 当然，不是说上述的每项因素都会影响到特许加盟商的决策，也并不是说影响加盟商的每项因素都已包含在上述情况中。通常特许人会向加盟商说明哪些因素会与经营关系较为密切。特许人一般会提供选址手册或培训手册，甚至直接委派人员为特许加盟商提供帮助。如果特许加盟商有自己的房地产经纪人，则更为理想。寻找营业地点的时候，不要急于作决定，特别是对于那些频繁转手或长期待租的地点更应提高警惕，在签订租赁合同时需要慎重考虑，不要因为一时冲动而匆匆作决定。 |