一 馋面连锁餐厅开发（经营）选址中考虑的要素 在馋面连锁餐厅选址的过程中，必须对所选定的潜在地址的相关因素进行详细的分析，影响馋面连锁餐厅营业地址选择的因素从宏观上讲包括地理因素、社会因素、文化因素、经济因素和市场因素等， 具体来讲包括以下内容： 1、地区经济 饮食消费是在人们有足够的资金满足日常衣、食、住、行等基本需求之后的可自由支配资金的支付。一个地区人们的收入水平、物价水平都会影响到人们可供消费的金钱数量和他们必须支付的价格。一般来说，当人们的收入增加时，人们愿意支付更高价值的产品和服务，尤其在餐饮消费的质量和档次上会有所提高，因此，馋面连锁餐厅应选择在经济繁荣、经济发展速度较快的地区。 2、区域规划 在确定馋面连锁餐厅之前，首先要向当地有关部门咨询潜在地点的区域建筑规划，了解和掌握哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等。因为区域规划往往会涉及到建筑物的拆迁和重建、道路的修建与改造，如果未经了解，盲目的选定开店地址，有可能在成本收回之前就遇到拆迁，会使餐厅蒙受装修等固定资产投入的经济损失，或者失去原有的地理优势，达不到开业之前的预估，不能够在预期内收回投资，延长资金的回收周期。同时，掌握区域规划后便于我们根据不同的区域类型，确定馋面不同的店面经营形式和经营规格，规避您的投资风险，已达到资金的最大优化。 3、文化环境 文化教育、民族习惯、宗教信仰、社会风尚、社会价值观念和文化氛围等因素构成了一个地区的社会文化环境。这些因素影响了人们的消费行为和消费方式，决定了人们收入的分配方向。一般而言，文化素质高的人，对餐饮消费的环境、档次的要求比文化素质低的人要高。文化环境的不同，影响馋面经营的规格和规模，馋面连锁餐厅会根据文化教育水平及宗教信仰问题，来考虑您的装修设计以及经营品种的调整，比如在伊斯兰居住区，就会增加您的清真类的产品，取消部分非清真类的产品，以最大化的接纳消费者的光临，稳固这部分有特殊需求的消费者。 4、消费趋势 一段时期的流行趋势，往往能在很大程度上影响消费者的消费方式和方向。随着人们消费水平的提高、卫生观念的增强、用餐环境的体验、装修风格的留意、产品特色的追求。人们在餐饮消费上越来越注意就餐的环境卫生、服务水平、产品口味，这样装修美观、舒适、洁净的馋面连锁餐厅就越来越为人们所接受。 5、竞争状况 一个地区餐饮行业的竞争状况可以分成两个不同的部分来考虑。一是直接竞争的评估，即提供同种经营项目，同样规格、档次的餐饮企业可能会导致的竞争，这对餐饮企业来说，是消极的；二是非直接竞争，包括不同的经营内容和品种，或同样品种、不同规格或档次的餐饮企业，这类竞争有时起互补作用，对餐饮企业是有利的。在选择馋面连锁餐厅经营店址时，如果无任何一种形式的竞争，将具有垄断地位，但同时有可能走向另一个极端，也就是目的性消费的客群有可能形不成规模，从而造成餐厅的经营不温不火；如果有任何一种形式的竞争，也是值得馋面连锁餐厅在投资前认真研究和考虑的，竞争既是一种威胁，又是一种潜在的有利条件，只要把竞争对手作为一面镜子，在开业前做好餐厅的SWOT分析，认真分析其优势或劣势，馋面连锁餐厅潜在的威胁点和机会点，就便于我们在竞争中掌握主动，始终让餐厅的经营按照我们的的逾期发展。 6、地理特征 地理特征是指与餐饮经营活动相关的位置特征。如政治中心、购物中心、商业中心、旅游中心、文教中心、办公中心以及饮食服务区的距离和方向。馋面连锁餐厅所处的地理位置会直接影响餐厅门前的人流状况，从而影响到进店消费的顾客人数。 还要考虑街道的便利性和交通的形式（乘用交通工具）也会影响人们是否到这个地方来，包括旅游季节、体育场馆、会展中心，在这个时期，会有非常大的人口发生移动，从而给餐厅非常好的创收机会，从而也会最大程度的起到品牌的宣传推广，将馋面的消费者分散在每一个区域，来达到馋面与顾客同在。 7、交通状况 关于目标地点的街道交通状况信息可以从公路系统和当地政府机关查寻。如果交通的数据最近还没有被统计出来。那么可以选取一天中最有意义的样本数据作为参考（即人/车流量调查表）。交通状况的计算往往在中午、周末的晚上和星期天。在几天时间内统计的数据应去除那些带有偏见（特殊的因素）的结果。晚餐时间的统计可能会由于靠使用月票的人，对交通产生很大的影响。交通状况往往意味着客源，获得本地区车辆流动的数据以及行人的分析资料，以保证馋面连锁餐厅开业以后，有充足的客源。 8、规模和外观 馋面连锁餐厅的店面位置的地面形状（房屋结构形状）以长方形、方形为好，必须有足够大的空间容纳建筑物、停车场和其他必要设施。三角形或多边形的地面除非它非常大，否则是不足取的。同时，在对地点的规模和外观进行评估时也要考虑到未来消费的可能；在选择这类门店时，我们要凭借自己的第一感觉和印象，然后再进行后期的工作，包括数据分析、商圈调查、人流评估等，这就是我们经常提到的商业风水，金边银角、阳面阴面、一步十里等相同的道理，总之，要给人感觉舒服、不别扭；要宽敞、能有一定的空间能容纳其他的东西，像停车啊、公共座椅、体育器材等，容物、容人、方可聚财. 9、餐厅的能见度和形象特征 餐厅的能见度是指餐厅位置的明显程度，也就是说，无论顾客从以下角度看，尽可能的可以获得对餐厅的感知： a、从与门点同侧，面对门点右边过来-----80米 b、从与门点同侧，面对门点左边过来-----80米 c、从与门点对侧，面对门点右边过来-----120米 d、从与门点对侧，面对门点左边过来-----120米 餐厅可见度是由从各地往来的车辆和徒步旅行的人员的视角来进行评估的，这对于坐落于交通拥挤的公路旁的地点是重要的，餐厅的能见度往往会影响到餐厅的吸引力。同时，餐厅无论从经营内容、方式、产品质量、服务、装修风格等方面，还是在所选地址上都应具有明显的突出的形象特征。对坐落在拥挤的商业中心的连锁餐厅尤为重要，形象特征会增加整个馋面连锁餐厅的吸引力。 10、经营成本 连锁餐厅经营的关键因素之一就是经营（运营成本）成本， 在选择连锁餐厅时就应充分考虑所在地区影响将来经营的成本因素： a、房屋租金。租金的费用是在逐年上涨的，而且连锁餐厅在投资时，租金所占的比重也是较大的。城市不同区域、不同街道、不同地段其租金相差是很大的。因此在选址时，应选择租金合理的，有较大潜在优势的位置。 b、能源供应。能源主要是指水、电、 燃气等经营过程中必需具备的基本条件，基本标准是"三通一平",即水通、电通、路通和场地平整。：水通（专指给水） 、电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件）、路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件）、场地平整（指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态）。在这些因素中，水的质量尤为重要，因为水质的好坏直接关系到产品的品质。 c、原材料的供应及价格水平。 连锁餐厅的经营，在公司统配的基础上，对自采原料的要求是非常严格的，坚决杜绝残次品、以劣敌优原料的出现。经营每天都必须采购新鲜的原材料，如果所在地区原材料供应不足，会影响餐厅的服务水平和整体品牌的口碑，如从异地（路途较远）地采购会增加成本，影响餐厅经营。如原材料有供应，那么货源是否充足，价格是否合理、稳定，都是在选择连锁经营的区域是需要考虑的因素。 d、劳动力供应状况及工资成本高低。 餐饮需要使用许多掌握一定技术的人员，如厨师或具有一定技能的服务人员等。潜在市场上是否具有馋面连锁餐厅所需要的人员，其工资标准（要求）对连锁餐厅尤为重要，这关系到整个餐厅最大一个可控成本，以及向其他地区的拓展、再开店的问题。 二 馋面连锁餐厅开发（经营）选址的原则 馋面连锁餐厅的选址是一项复杂的工作，在考虑上述基本因素的基础上，还应确定具体的经营场所。选择具体的经营场所应遵循下列基本原则： 1、目标市场原则 任何餐饮企业，都要根据目标市场，选择适当的地点，建立相应的规模，选择相应的设施设备和相应的经营内容和服务档次。馋面连锁餐厅是全国规模的中式标准化快餐连锁机构，餐厅的目标市场一般是高、中档次的工薪收入的阶层，地址宜选择商业中心、高档居民区域和工薪阶层工作区域。 2、容易接近原则 连锁餐厅应选择在交通便利的商业区、经济区、文化区，要尽可能的设置有停车场，方便顾客来往；连锁餐厅应按所在地人们行进、停留的规律选址。总之，馋面连锁餐厅原则上应选择在顾客容易接近的地段和位置，因为，我们是中式快餐，在现代社会节奏逐步加快的条件下，除非你的餐厅是顾客唯一的选择，否则，顾客是以方便性来决定进入哪家餐厅的。 3、具有能见度原则 连锁餐厅的能见度是指餐厅位置的明显程度，比如说选址的位置无论在街头、街中、巷尾，应让顾客从任何一个角度看，都能获得对餐厅的规模和外观的感知，当然这需要从建筑、装修装饰等几个方面来完善。一般而言，连锁餐厅宜紧靠某条主要街道，繁华的商业区域或某个高档小区。 4、投资预期目标原则 连锁餐厅在选址时，除考虑外部因素外，还应考虑自身的条件，要以能实现预期投资目标的地点来衡量地理位置的优越程度，也就是根据你的投资，馋面餐饮连锁会根给你制定出你的投资回报周期，如果这个出入太大，或问来商圈变化不大，发展上升空间不明朗的情况下，我们建议您更改其他的店址。 三 馋面连锁餐厅开发（经营）选址的模式和方法 为了方便准确的找到连锁餐厅选址的方法，当今世界上的餐饮行业都已开始利用计算机来建立选址数字模式，作为人们选址的辅助参考。这里提供美国餐饮企业家卡尔·卡彻·恩廷（Carl Karch Ent）设计的一个选址模式，这一模式是通过占有充分的市场资料，运用多元回归分析来预测和评估馋面连锁餐厅的位置优劣。 1、对于馋面连锁餐厅位置来说，要想进行评估，都必须获得如下有关本区域的数据： a、统计门口街道同侧的日常车辆流量。 b、统计本商圈内所有餐厅的座位数。 c、调查工薪阶层人口所占该商圈人口的比例。 d、预计10分钟内即可到达餐厅的顾客人数。 e、预计10分钟就可到达的单身人数。 f、预估本地区人口的平均年龄。 g、该商圈内已有的餐厅数量。 h、该商圈方圆2.5公里以内的人口总数。 由此可建立如下线性回归方程： Y=a-X[1]A+X[2]B+X[3]C+X[4]D 其中： Y――馋面连锁餐厅的预计营业收入 A――该商圈内内所有餐厅的座位数 B――工薪阶层人口所占该商圈人口的比例数量 C――该商圈内人口的平均年龄 D――10分钟内到达馋面餐厅的顾客人数 a――经验系数（直觉营业收入）。 X[1]――用来衡量A、B、C、D 四个因素权重的系数。 2、如果上述4项主要信息参数达到如下的要求， 则在该区域内选择连锁经营企业就具备成功的条件： �。�1）本地区所有餐厅座位数A不少于1200个。 �。�2）该地区约有75%的人口属于工薪阶层，即B≈75%. （3）该地区人口的平均年龄C在26~32岁之间。 �。�4）10分钟内大约有10000名职员可到达这家餐厅，D≈10 000. 当然，任何一个模型式都不可能十分全面的说明所有的问题，连锁餐厅的选址问题，还有待于进一步的研究更先进的、切实可行的数学模室，以对我国餐饮行业连锁经营的发展起到较大的促进作用。 |